Interessante risulta la sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno del 13/01/2026, n. 16, in tema di locazione, la quale stabilisce che la comunicazione di recesso del conduttore, ancorché accompagnata dall'impegno alla riconsegna dell'immobile allo spirare del preavviso e dal pagamento della penale contrattualmente prevista per il periodo di preavviso, non esclude la legittimazione del locatore ad intimare lo sfratto per morosità ove sussistano i presupposti di legge, e cioè la validità del contratto e l' inadempimento nel pagamento mensile dei canoni.

La giurisprudenza di legittimità sottolineando che uno degli obblighi principali del conduttore è il pagamento del canone alle scadenze pattuite, ribadisce che la sospensione o riduzione unilaterale del canone non è consentita, integrando in tal caso l’inadempimento, salvo che venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (Cass. 8 gennaio 2010, n. 74) e che la sospensione, ai sensi dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., è legittima solo se conforme a buona fede e proporzionata, tenendo conto dell’equilibrio sinallagmatico (ordinanza Cass. N. 2154 del 29 gennaio 2021) Nelle locazioni abitative, l’art. 5 l. n. 392/1978 predetermina la gravità della morosità (mancato pagamento del canone per oltre 20 giorni dalla scadenza o degli oneri purchè l’importo superi l’equivalentedi due mensilità), rilevante ai fini della risoluzione ex art. 1455 c.c.

Per le locazioni abitative ex l. n. 431/1998 e, più in generale, per le locazioni disciplinate dalla l. n. 392/1978, il recesso del conduttore è normalmente sottoposto a un termine di preavviso (di regola semestrale, art. 4 l. n. 392/1978; per le non abitative, art. 27 l. n. 392/1978). La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il recesso del conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, solo alla scadenza del termine di preavviso (Cass. 27 novembre 2006 n. 25136). Fino a tale momento il contratto resta pienamente valido e il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni, indipendentemente dal momento – anche anticipato – del rilascio materiale dell’immobile (ord. Cass. del 24 maggio 2017 n.  13092).

In caso di recesso illegittimo o senza preavviso, la Cassazione ha riconosciuto la responsabilità risarcitoria del conduttore, con obbligo di risarcire il danno da mancata percezione dei canoni, se il locatore dimostra che l’immobile è rimasto inutilizzato (Cass., sez. 3, 22/08/2007, n. 17833; Trib. Catanzaro 2 febbraio 2023 n. 189) ovvero, in altre ipotesi, l’obbligo di corrispondere comunque i canoni fino alla naturale scadenza, ove il recesso sia accertato come insussistente (Cass. 24 aprile 2008 n. 10677).

Ne emerge un principio importante: il recesso, di per sé, non estingue immediatamente il rapporto, ma lo conduce a cessazione differita: fino a quel momento l’obbligazione di pagamento del canone permane.

Il procedimento di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c., come modificato dal d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164) consente al locatore di ottenere, in via sommaria, il rilascio dell’immobile per mancato pagamento del canone, potendo cumulare la domanda di rilascio con quella di condanna ai canoni scaduti.

La giurisprudenza di legittimità e di merito è costante nel ritenere che il conduttore non può astenersi dal pagamento del canone o ridurlo unilateralmente per vizi o riduzioni del godimento, anche se imputabili al locatore (Cass. n. 24799 dell’8 ottobre 2008; Cass. del 25 giugno 2019 n. 16918). La sospensione è ammessa solo se viene completamente meno la controprestazione, oppure – secondo l’orientamento più recente – anche in caso di inesatto adempimento del locatore, purché la reazione sia proporzionata e conforme a buona fede, ai sensi dell’art. 1460 c.c. (ord. Cass. n. 2154 del 29 gennaio 2021 “il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte”).

Quanto ai canoni dovuti nel periodo di preavviso, il recesso del conduttore, anche se legittimo, non esonera dal pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine di preavviso (Cass. 25136/2006; Cass. 13092/2017).

Peraltro, l’anticipata riconsegna dell’immobile, se accettata dal locatore senza riserve, può dar luogo a scioglimento per mutuo consenso, con esclusione dei canoni successivi; ma in difetto di tale accordo, il conduttore resta obbligato ai canoni o al risarcimento (Trib. Firenze II Sez. 30 gennaio 2008).

Nelle locazioni non abitative, la giurisprudenza è ferma nel negare l’indennità per perdita di avviamento commerciale quando il contratto si scioglie per grave inadempimento del conduttore (in particolare per morosità). Tale conclusione discende dal carattere “protettivo” dell’indennità, che presuppone una cessazione del rapporto non imputabile al conduttore, e si coordina con la qualificazione della morosità grave come causa di risoluzione ex art. 1453 e 1455 c.c., eventualmente assistita da clausola risolutiva espressa.

In tale prospettiva, l’intimazione di sfratto per morosità e la conseguente risoluzione per inadempimento precludono al conduttore moroso la pretesa all’indennità.

Fatte queste premesse, la pronuncia del Tribunale di Ascoli Piceno del 13 gennaio 2026, n. 16, si colloca coerentemente nei principi sopra richiamati:

• il recesso del conduttore, con contestuale pagamento della penale per il periodo di preavviso e impegno alla riconsegna allo spirare del termine, non determina di per sé l’immediata cessazione del rapporto, che rimane efficace fino alla scadenza del preavviso;
• fino a tale momento, i canoni mensili restano dovuti; la mancata corresponsione integra morosità rilevante ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. e, per le locazioni abitative, dell’art. 5 l. n. 392/1978;
• la comunicazione di recesso e il pagamento della penale non escludono la legittimazione del locatore a intimare sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c., sussistendo un contratto valido e un inadempimento attuale nel pagamento dei canoni;
• il conduttore non può opporre, per sottrarsi ai canoni del periodo di preavviso, né la sola comunicazione di recesso né l’avvenuto pagamento della penale, in assenza di un accordo novativo o di un mutuo consenso alla cessazione anticipata del rapporto.

Questo breve saggio, una pillola di consulenza legale senza pretesa di completezza, si premura di indicare qualche piccolo suggerimento quando ci si trova a concludere un contratto.

In effetti, è bene tenere presente che il contratto che andremo a sottoscrivere è legge tra le parti.

Il pericolo peggiore è di incappare in una controparte per così dire scaltra o reticente in ordine alle proprie capacità e di essere costretti a rivolgersi ad un avvocato e all’Autorità Giudiziaria solo quando è troppo tardi.

Oggi, è fondamentale prevenire invece che curare: ci troviamo a vivere in una realtà economica tuttora profondamente in crisi, dove purtroppo cadere in situazioni giuridicamente compromesse è molto facile; dove i raggiri se non anche condotte penalmente rilevanti (truffe, insolvenze fraudolente, bancarotte ecc.)  possono accadere facilmente e dove tutelarsi, in un momento successivo, diventa più dispendioso dal punto di vista economico e psichico.

La prevenzione è la prima arma per ridurre i rischi contrattuali.

Vi sono degli accorgimenti e delle ricerche che consentono di valutare la nostra controparte prima di concludere un contratto:

 

LA CONOSCENZA
Acquisire informazioni sul contraente è sempre fondamentale: a volte non basta conoscere personalmente la controparte per escludere il rischio da inadempimento.
La Camera di Commercio ci dà molte informazioni sia se dobbiamo concludere un contratto con una società che con un’impresa individuale.
Fondamentali sono le informazioni sui protesti.
Utili informazioni può dare la Conservatoria sui beni di proprietà.
Si tratta di dati accessibili a chiunque, che vanno letti con estrema prudenza e sono parte della consulenza legale.

TUTELE AGGIUNTIVE

Se devo concludere un contratto importante (appalto, compravendita beni immobili ecc.) con una società di capitali è prudente valutare anticipatamente che il legale rappresentante firmi una fideiussione personale a garanzia del credito che andrò a vantare.

Utile è anche ottenere una fideiussione bancaria per le somme di acconto che andrò a versare, per es. nei contratti di compravendite immobiliari, di fornitura o di appalto.

Nel redigere un contratto è opportuno tener presente che il Legislatore ha messo a disposizione alcuni strumenti da tener presente per ridurre i rischi quali a titolo di esempio:

• La clausola penale ci permette di prevedere in anticipo l’ammontare del danno in caso di inadempimento, anche parziale, e/o di ritardo, salvo l’eventuale maggior danno che potrà essere previsto specificamente e, in tal caso, dovrà essere documentato
• La caparra confirmatoria, con la quale il contraente versa all’altra parte una somma per garantire l’adempimento delle obbligazioni prese. Se la parte che ha versato la caparra diventa inadempiente l’altra potrà recedere trattenendo la somma versata. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra dovrà versare il doppio dell’importo ricevuto per il proprio inadempimento.
• La caparra penitenziale che ha la funzione di corrispettivo in caso di recesso.

Come è noto, l’inadempimento contrattuale consiste nella mancata o inesatta esecuzione della prestazione da parte di un contraente per causa allo stesso imputabile.

Vi è inadempimento quando la prestazione deve esser eseguita in un termine perentorio e questo non viene rispettato, oppure quando essa non è adempiuta nel luogo o con le modalità convenute.

La risoluzione del contratto, che è una delle possibili conseguenze all’inadempimento, opera a seguito di una grave alterazione del rapporto contrattuale. Gravità che potrà essere valutata da un Giudice secondo criteri di giudizio non solo soggettivi ma anche oggettivi.

Firmare il contratto, soprattutto se riguarda impegni rilevanti dal punto di vista economico, è uno dei momenti più delicati, per cui sarebbe sempre opportuno una consulenza legale in materia.

Il nostro Legislatore ha poi previsto una serie di tutele conservative importanti come per es. l’eccezione di inadempimento, che conferisce la facoltà di non adempiere alla nostra prestazione se l’altra parte contraente non adempie o contestualmente non offre anche la propria prestazione.

Prevenire potrebbe evitare lunghi e costosi processi o di dover rinunciare ad una difesa per un ingiusto danno subito al solo fine di evitare l’alea del giudizio.

 

Non fermarti davanti al timore di una elevata parcella legale per il compenso dell'avvocato. La realtà è ben diversa.

Scoprirai che limitare i rischi sul tuo futuro e la tua serenità valgono certamente la consulenza legale.

Se desideri approfondire questo o altri argomenti ed avere una consulenza dedicata, lo Studio Legale Avvocati Franchini è a tua disposizione.