Interessante risulta la sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno del 13/01/2026, n. 16, in tema di locazione, la quale stabilisce che la comunicazione di recesso del conduttore, ancorché accompagnata dall'impegno alla riconsegna dell'immobile allo spirare del preavviso e dal pagamento della penale contrattualmente prevista per il periodo di preavviso, non esclude la legittimazione del locatore ad intimare lo sfratto per morosità ove sussistano i presupposti di legge, e cioè la validità del contratto e l' inadempimento nel pagamento mensile dei canoni.

La giurisprudenza di legittimità sottolineando che uno degli obblighi principali del conduttore è il pagamento del canone alle scadenze pattuite, ribadisce che la sospensione o riduzione unilaterale del canone non è consentita, integrando in tal caso l’inadempimento, salvo che venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (Cass. 8 gennaio 2010, n. 74) e che la sospensione, ai sensi dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., è legittima solo se conforme a buona fede e proporzionata, tenendo conto dell’equilibrio sinallagmatico (ordinanza Cass. N. 2154 del 29 gennaio 2021) Nelle locazioni abitative, l’art. 5 l. n. 392/1978 predetermina la gravità della morosità (mancato pagamento del canone per oltre 20 giorni dalla scadenza o degli oneri purchè l’importo superi l’equivalentedi due mensilità), rilevante ai fini della risoluzione ex art. 1455 c.c.

Per le locazioni abitative ex l. n. 431/1998 e, più in generale, per le locazioni disciplinate dalla l. n. 392/1978, il recesso del conduttore è normalmente sottoposto a un termine di preavviso (di regola semestrale, art. 4 l. n. 392/1978; per le non abitative, art. 27 l. n. 392/1978). La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il recesso del conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, solo alla scadenza del termine di preavviso (Cass. 27 novembre 2006 n. 25136). Fino a tale momento il contratto resta pienamente valido e il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni, indipendentemente dal momento – anche anticipato – del rilascio materiale dell’immobile (ord. Cass. del 24 maggio 2017 n.  13092).

In caso di recesso illegittimo o senza preavviso, la Cassazione ha riconosciuto la responsabilità risarcitoria del conduttore, con obbligo di risarcire il danno da mancata percezione dei canoni, se il locatore dimostra che l’immobile è rimasto inutilizzato (Cass., sez. 3, 22/08/2007, n. 17833; Trib. Catanzaro 2 febbraio 2023 n. 189) ovvero, in altre ipotesi, l’obbligo di corrispondere comunque i canoni fino alla naturale scadenza, ove il recesso sia accertato come insussistente (Cass. 24 aprile 2008 n. 10677).

Ne emerge un principio importante: il recesso, di per sé, non estingue immediatamente il rapporto, ma lo conduce a cessazione differita: fino a quel momento l’obbligazione di pagamento del canone permane.

Il procedimento di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c., come modificato dal d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164) consente al locatore di ottenere, in via sommaria, il rilascio dell’immobile per mancato pagamento del canone, potendo cumulare la domanda di rilascio con quella di condanna ai canoni scaduti.

La giurisprudenza di legittimità e di merito è costante nel ritenere che il conduttore non può astenersi dal pagamento del canone o ridurlo unilateralmente per vizi o riduzioni del godimento, anche se imputabili al locatore (Cass. n. 24799 dell’8 ottobre 2008; Cass. del 25 giugno 2019 n. 16918). La sospensione è ammessa solo se viene completamente meno la controprestazione, oppure – secondo l’orientamento più recente – anche in caso di inesatto adempimento del locatore, purché la reazione sia proporzionata e conforme a buona fede, ai sensi dell’art. 1460 c.c. (ord. Cass. n. 2154 del 29 gennaio 2021 “il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte”).

Quanto ai canoni dovuti nel periodo di preavviso, il recesso del conduttore, anche se legittimo, non esonera dal pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine di preavviso (Cass. 25136/2006; Cass. 13092/2017).

Peraltro, l’anticipata riconsegna dell’immobile, se accettata dal locatore senza riserve, può dar luogo a scioglimento per mutuo consenso, con esclusione dei canoni successivi; ma in difetto di tale accordo, il conduttore resta obbligato ai canoni o al risarcimento (Trib. Firenze II Sez. 30 gennaio 2008).

Nelle locazioni non abitative, la giurisprudenza è ferma nel negare l’indennità per perdita di avviamento commerciale quando il contratto si scioglie per grave inadempimento del conduttore (in particolare per morosità). Tale conclusione discende dal carattere “protettivo” dell’indennità, che presuppone una cessazione del rapporto non imputabile al conduttore, e si coordina con la qualificazione della morosità grave come causa di risoluzione ex art. 1453 e 1455 c.c., eventualmente assistita da clausola risolutiva espressa.

In tale prospettiva, l’intimazione di sfratto per morosità e la conseguente risoluzione per inadempimento precludono al conduttore moroso la pretesa all’indennità.

Fatte queste premesse, la pronuncia del Tribunale di Ascoli Piceno del 13 gennaio 2026, n. 16, si colloca coerentemente nei principi sopra richiamati:

• il recesso del conduttore, con contestuale pagamento della penale per il periodo di preavviso e impegno alla riconsegna allo spirare del termine, non determina di per sé l’immediata cessazione del rapporto, che rimane efficace fino alla scadenza del preavviso;
• fino a tale momento, i canoni mensili restano dovuti; la mancata corresponsione integra morosità rilevante ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. e, per le locazioni abitative, dell’art. 5 l. n. 392/1978;
• la comunicazione di recesso e il pagamento della penale non escludono la legittimazione del locatore a intimare sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c., sussistendo un contratto valido e un inadempimento attuale nel pagamento dei canoni;
• il conduttore non può opporre, per sottrarsi ai canoni del periodo di preavviso, né la sola comunicazione di recesso né l’avvenuto pagamento della penale, in assenza di un accordo novativo o di un mutuo consenso alla cessazione anticipata del rapporto.

Le fonti normative

L'attuale disciplina del riconoscimento in Italia delle sentenze canoniche di nullità matrimoniale nasce dall'intreccio tra fonti pattizie, norme processuali e un'evoluzione giurisprudenziale che ha progressivamente ridefinito il ruolo della convivenza "come coniugi" protratta per almeno tre anni dalla celebrazione del matrimonio concordatario.

• Accordo di revisione del Concordato lateranense del 18 febbraio 1984, reso esecutivo con la legge 25 marzo 1985, n. 121, e relativo Protocollo addizionale.
• Art. 8, n. 2, dell'Accordo: le sentenze canoniche di nullità del matrimonio possono acquistare efficacia civile in Italia mediante uno "speciale procedimento" davanti alla Corte d'appello competente.
• Legge n. 218/1995, combinata con l'Accordo del 1984, per i parametri del giudizio di delibazione (Cass., Sez. I civ., 6 novembre 2013, n. 24967): non è consentito il riesame nel merito; il controllo riguarda la non contrarietà all'ordine pubblico, il rispetto del contraddittorio e il passaggio in giudicato.

Matrimonio-atto vs matrimonio-rapporto

È fondamentale la distinzione, recepita da dottrina e giurisprudenza, tra:

• Matrimonio-atto: regolato dal diritto canonico, attiene alla validità del vincolo celebrato davanti al ministro del culto cattolico.
• Matrimonio-rapporto: regolato dal diritto civile, riguarda gli effetti personali e patrimoniali del matrimonio, nonché la separazione e il divorzio (art. 82 c.c. e l. 1 dicembre 1970, n. 898).

Il principio di laicità dello Stato (artt. 2, 3, 7, 8, 19 e 20 Cost.), elevato dalla Corte costituzionale a principio supremo, impone di salvaguardare l'autonomia e la distinzione fra i due ordini, temporale e spirituale, e costituisce parametro di controllo nel giudizio di delibazione.

L'"ordine pubblico" comprende i principi fondamentali dell'ordinamento, ricavabili da Costituzione, convenzioni internazionali (CEDU e Carta dei diritti fondamentali UE) e legislazione ordinaria. In sede di delibazione, si manifesta su due piani:

• Processuale: controllo sul rispetto del diritto di difesa nel processo canonico, alla luce dell'art. 6 CEDU e della sentenza CEDU Pellegrini c. Italia.
• Sostanziale: vaglio di compatibilità della pronuncia canonica con i principi che regolano il matrimonio-rapporto (tutela della famiglia, buona fede, affidamento, figli).

La svolta delle Sezioni Unite del 2014

Le Sezioni Unite della Cassazione, con le sentenze gemelle del 17 luglio 2014, n. 16379 e n. 16380, hanno affermato che la convivenza come coniugi protrattasi per almeno tre anni dalla celebrazione del matrimonio concordatario costituisce una situazione giuridica di ordine pubblico italiano, fonte di diritti inviolabili, doveri inderogabili e aspettative legittime tra i componenti della famiglia.

Ne discende una regola di chiusura netta: non può essere dichiarata efficace in Italia la sentenza canonica di nullità, per qualsiasi vizio genetico del matrimonio-atto, quando sia accertata una convivenza come coniugi protrattasi per almeno tre anni. La convivenza ultra-triennale diventa così limite di ordine pubblico alla delibazione, a prescindere dalla causa di nullità canonica.

L'evoluzione: affinamento del concetto di convivenza

Successivamente al 2014, la giurisprudenza ha progressivamente ristretto la portata del limite, muovendo su due direttrici:

• affinamento del concetto di "convivenza come coniugi";
• coordinamento con le cause di invalidità previste dal codice civile.

La convivenza triennale ostativa non coincide con la mera coabitazione formale: richiede una comunione di vita effettiva, stabile, riconoscibile all'esterno, con comportamenti inequivocabili di reciproco sostegno e progettualità familiare, specificamente allegati e provati dalla parte che intende opporre il limite.

Il coordinamento con il Codice civile: Cass. 17910/2022

Il Codice civile disciplina le ipotesi di invalidità del matrimonio distinguendo:

• Nullità radicali (artt. 117 ss. c.c.): bigamia, difetto di età, interdizione, parentela, affinità, difetto di forma.
• Annullabilità per vizi del consenso (artt. 120-123 c.c.): violenza, timore, errore essenziale sulle qualità personali, dolo, incapacità psichica impeditiva della vita coniugale, simulazione.

In alcuni casi la coabitazione protratta oltre un certo termine sana il vizio o preclude l'annullamento; in altri il vizio resta insuscettibile di sanatoria (es. grave incapacità psichica al momento del consenso).

Con la sentenza del 1° giugno 2022, n. 17910, la Cassazione ha affermato che la convivenza ultra-triennale non è un limite assoluto alla delibazione quando la nullità canonica corrisponde a un'ipotesi prevista anche dal diritto italiano e non sanabile dalla convivenza. Nel caso di specie (errore essenziale sulle qualità personali dovuto a dolo, art. 122 c.c.), la Corte ha escluso l'ostatività della convivenza.

Incapacità psichica e buona fede: le pronunce 2023-2025

Analoga impostazione è stata seguita per l'incapacità psichica:

• Cass., ord. 27 maggio 2024, n. 14739
• Cass., ord. 28 gennaio 2025, n. 1999

La delibazione di una sentenza canonica che dichiari nullo il matrimonio per incapacità psichica ad assumere gli oneri coniugali non è in contrasto con l'ordine pubblico, anche se la formulazione canonica non coincide letteralmente con l'art. 120 c.c.

Parallelamente, la giurisprudenza tutela la buona fede e l'affidamento incolpevole del coniuge: la delibazione è esclusa quando la nullità discende da riserve mentali unilaterali non manifestate né conoscibili dall'altro coniuge:

• Cass., sez. I, 9 giugno 2022, n. 18429 (esclusione di bona matrimonii)
• Cass., sez. I, ord. 31 maggio 2023, n. 15142 (condizioni pro futuro)

Il giudice italiano deve accertare autonomamente, sulla base degli atti del processo canonico, se l'altro coniuge fosse a conoscenza, o dovesse esserlo, della riserva mentale o della condizione.

Il controllo processuale sul diritto di difesa

Sul piano processuale, l'ordine pubblico impone infine che il giudice di delibazione verifichi l'effettiva possibilità per il convenuto di partecipare al giudizio ecclesiastico, essere informato, contraddire e produrre prove, in linea con l'art. 6 CEDU.

La nuova regola in sintesi

• La convivenza come coniugi protratta per almeno tre anni resta, in linea di principio, una situazione di ordine pubblico che ostacola la delibazione delle sentenze canoniche fondate su vizi genetici del matrimonio-atto.
• Tuttavia, il limite non opera quando il vizio accertato in sede canonica:
  • è previsto anche dal Codice civile come causa di nullità/annullabilità; e
  • non è sanabile, secondo la disciplina civilistica, per effetto della protrazione della convivenza (es. incapacità psichica patologica, errore essenziale dolosamente indotto, incapacità di procreare occultata).

In queste ipotesi, la delibazione non contrasta con l'ordine pubblico, ma realizza un allineamento tra accertamento canonico e tutela civilistica del coniuge ingannato o incapace.

Nel documento qui allegato, ho voluto analizzare il percorso storico della rettificazione di sesso e dell’evoluzione dei diritti del transessuale soffermandomi sugli interessanti e nettamente differenti posizioni giuridiche prese dai diversi Stati europei e su come la Corte di Giustizia europea è intervenuta a tutela dei diritti di chi vuole cambiare sesso.

Molto interessanti sono le risposte della Corte costituzionale e della Corte di Cassazione italiana e delle riflessioni fatte dal Tribunale di Avellino sulla questione prettamente giuridica affrontata.

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La premessa ovvia, affrontando questo problema è che le spese, in via generale, per la conservazione e il godimento delle parti comuni di un condominio sono a carico dei singoli condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà (art. 1203 c.c.).

Con la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 9148/08 veniva esclusa la solidarietà passiva tra i condomini.

Il creditore del condominio non potrà, quindi, più agire contro un singolo condomino per il credito vantato; dovrà, una volta ottenuta la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini, procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi ma non più per l’intera somma dovuta ma solo nei limiti della quota di ciascuno.

 

Il condomino in regola con i pagamenti viene, quindi, assimilato ad un fideiussore contro cui si può agire solo dopo aver tentato l’escussione presso il debitore principale.

L’art. 66 disp. Att. C.c. stabilisce che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore ….. è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino I dati dei condomini morosi. I creditori non potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Il principio di parziarietà delle obbligazioni è applicabile nelle obbligazioni pecuniarie. Vi sono però dei casi in cui detto principio non è applicabile quali ad es. i casi di responsabilità disciplinati dagli art. 2043  c.c., 2051 c.c. e 2055 c.c.

Il novellato art. 1135, numero 4, c.c. prevede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fonto può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Il legislatore ha previsto inoltre che l’amministratore debba agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati ai sensi dell’art. 1129 c.c.

Sempre l’art. 1129 c.c. dispone che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Questo permette di poter pignorare dette somme da parte del terzo creditore.

Fatte queste premesse, il creditore del condominio, una volta ottenuto il titolo per agire  ed una volta notificato dovrà attendere che l’amministratore, convocata l’assemblea ripartisca il debito tra tutti i condomini sulla scorta dei rispettivi millesimi di proprietà.

Nel caso di condomini morosi, su richiesta del credito, l’amministratore dovrà fornire i dati di coloro che si sono resi inadempienti. Nell’ipotesi di mancata consegna di tali dati, il creditore potrà agire contro il condominio per ottenere i dati con conseguente condanna alle spese.

Una volta ottenuti i dati, il creditore potrà agire nei confronti dei condomini morosi e solo dopo l’insuccesso dell’esecuizone a carico di questi si potrà procedere nei confronti degli altri.

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